Chers clients, chères clientes

Depuis ce 1^er janvier 2024 le législateur nous impose d’indiquer, dans tous les nouveaux baux d’habitations soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, l’identifiant fiscal du logement.

Le contrat devra indiquer à ce titre le numéro de l’identifiant. Ce numéro se compose de 12 caractères numériques, dont les 2 premiers chiffres sont les numéros du département.

Cet identifiant fiscal inhérent à chaque lot principal figure dans votre espace particulier sur le site impot.gouv.fr, onglet Biens Immobiliers.

Nous vous prions de bien vouloir nous transmette l’identifiant fiscal relatif à vos différents lots afin que nous puissions respecter cette nouvelle obligation.

Vous trouverez ci-dessous la procédure pour récupérer votre identifiant fiscal :

1. Connectez-vous sur le site gouv.fr

     2. Selon votre situation, connectez-vous à votre espace particulier ou professionnel :

     3. Cliquez sur l’onglet :

          ➡️Pour l’espace particulier cliquez sur « Biens immobiliers ». 

         ➡️Pour l’espace professionnel cliquez sur « Démarches » puis « Gérer mes biens immobiliers ».

     4. Cliquez sur « Consulter » sur le bien concerné :

Si vous avez plusieurs biens, attention à choisir celui qui est concerné par votre demande et à choisir le local d’habitation et non les locaux annexes (cave, parking…)

Chaque trimestre, nous vous faisons parvenir un compte rendu de gestion précis reprenant tous les encaissements et toutes les dépenses que nous avons réalisé pour votre compte durant le trimestre.

La première page de notre compte rendu reprend les versements déjà effectué en cours de trimestre et le solde définitif de trimestre.

Les pages suivantes comprennent une situation détaillée des sommes dues et réglés par vos locataires.

Enfin, après chaque situation des locataires un tableau reprend toutes les sommes que nous avons payées pour vos comptes au syndic, aux artisans, aux assureurs ainsi que nos honoraires.

Ainsi le tableau comprenant les dépenses comprend le solde du trimestre duquel il convient de déduire vos acomptes pour savoir combien il reste à vous verser (c’est le détail repris en page 1)

Chaque mois, nous pouvons vous reverser un acompte préalablement défini, sous réserve de paiement des loyers suffisamment tôt. Quoi qu’il en soit, à la fin du trimestre, nous vous reversons l’intégralité des sommes vous revenant à l’occasion de l’édition de votre compte rendu trimestriel.

Mon locataire ne paie pas (je ne suis pas assuré) ?

Avant toutes autres choses, des démarches amiables sont nécessairement mises en place (appel téléphonique, email, sms, courrier). Cela permet de limiter le nombre de procédures judiciaires et d’en assurer leur efficacité.

Sans réponses de votre locataire, nous lui adresserons une mise en demeure avec accusé de réception.

Si le locataire ne nous règle toujours rien et qu’il reste injoignable, il convient de commencer la procédure le plus rapidement possible. La première étape est le commandement de payer délivré par un huissier de justice.

Puis s’enchaîne une série d’étapes prédéfinies par la loi avec entre chaque étape un délai d’attente. On peut résumer ces étapes ainsi : l’assignation, l’audience, la décision de justice, sa signification, la tentative d’expulsion, l’expulsion aidée des forces de l’ordre.

La procédure d’expulsion à proprement parlé peut durer de 18 à 36 mois en fonction de la situation des locataires.

Le recouvrement des sommes dues quant à lui prend souvent beaucoup plus de temps. Dans les cas les plus difficiles le locataire ou son garant remboursera quelques dizaines d’euros par mois et cela peut durer des dizaines d’années avant que sa dette soit intégralement remboursée.

Grâce à son expérience, votre gestionnaire limitera au maximum les impayés de loyers et vous conseillera pour trouver un équilibre entre frais de justice et recouvrement locatif.

L’assurance à laquelle vous avez souscrit est très performante et vous serez indemnisé intégralement, jusqu’à la récupération des lieux.

L’assureur paiera à votre place les frais de justice mais ne vous indemnisera les loyers qu’à la fin de chaque trimestre. Ainsi le premier versement n’a jamais lieu avant le quatrième mois.

Attention, notez que si votre locataire reprend le paiement de ses loyers, il est possible qu’il vous faille rembourser à l’assureur les sommes versées qui ont finalement été régularisées par le locataire.

Enfin, si le logement est dégradé, l’assureur appliquera des coefficients de vétusté sur les factures de remises en état. Plus votre logement était neuf le jour de l’entrée des locataires et moins longtemps vos locataires seront restés dans les lieux et plus l’assureur vous indemnisera.

La prise en charge des dégradations immobilières est souvent perçue comme insuffisante mais aucun assureur ne peut prendre en charge intégralement ces dépenses à moins d’augmenter considérablement le montant des cotisations d’assurance.

La loi est très claire sur ce point, le propriétaire ne peut pas mettre le locataire dehors sans motif légitime. De plus, il ne peut libérer son logement qu’à l’issue du bail soit une fois tous les trois ans (voire six ans dans certains cas).

Trois motifs sont prévus par la loi :

Le congé pour reprise qui vise à libérer le logement pour l’usage personnel du propriétaire ou d’un membre de sa famille

Le congé pour vente, qui vise à vendre le logement sans locataire.

Le congé pour motif légitime et sérieux : ce motif pourrait être utilisé pour un locataire qui créerait de très importantes nuisances dans la copropriété par exemple.

Dans tous les cas, les règles de libérations sont strictes.

Prenez rendez vous avec votre gestionnaire pour obtenir plus de détails mais pensez à prévoir de faire délivrer votre congé suffisamment en avance (au moins 6 mois avant l’échéance du bail).

Pour vous faciliter la déclaration de vos revenus fonciers, nous vous proposons de vous éditer un récapitulatif des montants que vous devrez reporter sur l’annexe de votre déclaration de revenus.

Comme chaque année, il est nécessaire d’attendre la publication officielle des formulaires 2044 et 2044S avant de pouvoir déclarer ses revenus.

Dès que les formulaires sont définitifs, notre éditeur de logiciel apporte les mises à jour nécessaires pour pouvoir éditer ce document.

Dès que nous avons reçu la mise à jour, nous lançons le traitement et vous envoyons ce document.

Les éditions anticipées de ces documents comportent plus de risques d’erreur. Merci de votre patience.

Si vous souhaitez obtenir des informations en dehors de nos horaires d’ouverture, notre site contient une rubrique espace client (mettre une balise pour aller sur la page de connexion).

Vous trouverez un identifiant et un mot de passe qui vous permettront de vous y connecter sur chacun de vos comptes rendus de gestion trimestriels.

A partir de votre espace client, vous retrouverez la situation de vos locataires et les principaux documents relatifs au patrimoine que vous nous avez confié.

Nos honoraires sont calculés de manière à protéger vos intérêts. En effet, ils sont calculés selon un pourcentage des sommes encaissées pour votre compte. Ainsi, si les loyers ne sont pas payés ou si les loyers baissent nos honoraires baissent.

Ce pourcentage varie en fonction de plusieurs critères mais est habituellement compris entre 5% et 7% HT.

Le quittancement : plus les loyers sont importants et plus nous pourrons faire un effort sur nos honoraires

La localisation : plus votre patrimoine est concentré et plus nous pourrons baisser nos honoraires. Nous sommes d’ailleurs spécialisés sur la gestion des immeubles entiers et nous proposons des taux parfois inférieurs à 5% HT pour les immeubles entiers d’une certaine taille. N’hésitez pas à nous consulter.

La qualité de votre patrimoine : aujourd’hui les locataires sont très exigeants. Les propriétaires bailleurs doivent comprendre qu’un patrimoine en bon état attire de meilleurs locataires. Ainsi les investissements faits dans l’entretien des logements se retrouvent dans la qualité et la régularité des locataires.

Là encore vos intérêts et nos intérêts sont communs. En réalité l’activité de relocation n’est pas rentable et nous réservons ce service à nos clients en gestion locative.

Un trop grand nombre de changement de locataires est très mauvais pour notre activité, même si cela génère du chiffre d’affaire.

Ainsi, nous préférons menez des enquêtes approfondies sur les candidats locataires pour détecter tous les faux documents et favoriser les locataires qui resteront potentiellement dans les logements plus longtemps.

Pour les plus petites surfaces, nos honoraires sont d’un mois de loyer hors charges.

Pour les appartements plus grands, il est fréquent que nous accordions de petites remises.

Notre souhait est que vous n’ayez plus rien à faire.

Chaque année, vous devrez déclarer vous-même vos impôts (à l’aide de notre récapitulatif si vous le souhaitez).

Lorsque cela sera nécessaire et justifié, nous vous solliciterons pour des devis de réparations ou d’améliorations de votre patrimoine.

Enfin en cas d’impayés, et si vous n’êtes pas assurés à ce sujet, nous vous demanderons votre accord pour lancer la procédure de résiliation du bail.

Et nous resterons bien sûr à votre disposition pour des questions sur l’immobilier en général, notamment si vous voulez nous confier d’autres bien, changer de syndic, acheter ou vendre du patrimoine.

Notre zone géographique est très étendue et certains de nos clients nous font confiance pour gérer leur patrimoine dans toutes la France (Grand Lyon, Bourg en Bresse, Paris, Toulouse, Nancy…).

La gestion locative à proprement parlé n’est pas un problème à distance mais il nous faut bien sûr confier les relocations à des confrères locaux.

Chaque bien est unique et nous étudierons toutes vos demandes. Si nous ne nous sentons pas capables d’assurer un service de qualité, nous ne vous ferons pas de propositions de mandat de gestion.